News und Aktuelles
Mietrecht 01 - Rechte und Pflichten der Mietparteien beim Winterdienst
Der Winterdienst ist gern Streitpunkt zwischen Mietern, Mitmietern und Vermietern. Wenn auch meist vertraglich geregelt, führt die lästige Praxis zu Auseinandersetzungen. Wichtig ist, Pflichten eindeutig und verständlich zu definieren und die Mietverträge zur Vermeidung von Deckungslücken abzustimmen. Es besteht die öffentlich rechtliche Gefahrenbeseitigungspflicht des Eigentümers für die Verhinderung von Unfällen auf Gehwegen an seinem Grundstück. Hierbei sind rutschhemmende Mittel zu streuen. Anderenfalls muss eine Beseitigung durchgeführt werden. Die Pflichten enden regelmäßig zwischen 20:00 und 22:00 Uhr. Sie müssen je nach rechtlicher Vorgabe spätestens um 08:00 Uhr aber auch erfüllt sein. Diese öffentlich rechtlich bestehende Gefahrenbeseitigungspflicht kann vom Eigentümer auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist aber eine entsprechend eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag. Es gibt aber auch Grenzen der Vereinbarung. So darf beispielsweise nicht eine unverhältnismäßig lange Strecke, auf der Gefahren zu beseitigen sind, auf den Mieter übertragen werden. Außerdem ist der Eigentümer durch die Übertragung der Pflichten auf den Mieter nicht unter allen Umständen entlastet. Er hat zumindest eine Kontrollpflicht, die er wahrnehmen muss. So im Rahmen von Stichproben (OLG Dresden NJWE Mietrecht 1996, 241). Außerdem sollte der Vermieter die Übertragung auf den Mieter der Ordnungsbehörde anzeigen, wenn es Streitigkeiten gibt.
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Mietrecht 02 - Wohnen ist kein Hobby
Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu ständigen Wohnzwecken ist nicht zulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Beschluss vom 16.06.2011 bestätigt. Im vorliegenden Fall hatten die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hobbyraum, in dem sie zwei ihrer drei Kinder ständig übernachten ließen. Dies hat der Eigentümergemeinschaft nicht gepasst und hat die Eigentümer auf Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch genommen. Dem ist das Gericht gefolgt, mit der Begründung, dass eine abweichende Nutzung nur zulässig sei, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Dies sei hier nicht der Fall, da die Wohnnutzung eine intensivere und auch konfliktträchtigere Nutzung darstelle. Selbst die Tatsache, dass die Eigentümer eine behördliche Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten hätten, sei im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ohne Belang. RA Thomas Fuhrmann vom Bund der Wohnung- und Grundeigentümer (www.bwe-online.de) sieht diese Entscheidung im Rahmen der bisherigen Rechtsprechung, nach der nach allgemeiner Auffassung die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu ständigen Wohnzwecken nicht zulässig sei. Es sei dabei auch nicht entscheidend, ob im konkreten Fall durch die Nutzung tatsächlich Beeinträchtigungen der anderen Eigentümer vorlägen. Fuhrmann rät daher jedem Wohnungskäufer vor dem Erwerb einer Wohnung, die Teilungserklärung dahingehend genau zu studieren, in welchem Umfang die Räume genutzt werden dürfen. Bund der Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. Dachauer Str. 31 - 80335 München
RA Thomas Fuhrmann
Mietrecht 03 - Renovierungspflicht
Der Bundesgerichtshof hat in seinem letzten Urteil vom 23.09.2009 nochmals klargestellt, dass die laut Formularmietvertrag obliegende Last des Mieters zu Weißen beim Auszug unzulässig ist. Eine entsprechende Abwälzungsklausel sei infolge übermäßiger Benachteiligung unwirksam nach § 307 BGB. Sie nehme nämlich nicht auf den Abnutzungsgrad der Dekoration und einer sich daraus ergebenden Notwendigkeit zur Renovierung Rücksicht. Zudem ist es eine Beschränkung auf eine Endrenovierung nicht erkennbar, so dass dem Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis eine Farbauswahl vorgegeben wird. Darin liegt ein nicht hinzunehmender Eingriff in die persönlichen Lebensumstände des Mieters.
Mietrecht 04 - Minderungsrechtsausschluss
In Gewerbemietverträgen sind Minderungsrechtsausschlussklauseln gegenüber den Mietern für unwirksam erklärt worden. Der Bundesgerichtshof hat im letzten Urteil vom 23.04.2008 entschieden, dass eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach eine Mietminderung des Mieters ausgeschlossen ist und den Vermieter an den ansonsten vorliegenden Umständen kein Verschulden trifft, unwirksam ist. Der BGH gesteht dem Vermieter ein solches Recht nicht zu. Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand, weil nur die Ausübung des Minderungsrechts im Gewerberaum mietrechtformularmäßig eingeschränkt werden kann. Ein vollständiger Ausschluss der Mieterrechte sowohl hinsichtlich Minderung, Aufrechnung, Zurückbehaltung benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie weit über das Interesse des Vermieters an der Aufrechterhaltung seiner Liquidität zur Bewirtschaftung des Grundstückes hinaus geht.
(BGH XII ZR 62/06)
Unterhaltsrecht
Das Unterhaltsrecht hat sich ab 01.01.2008 geändert. Es gibt im Wesentlichen zwei Eckpunkte der Änderung. 1. Grundsatz der Eigenverantwortung Im Ehegattenunterhaltsrecht obliegt es jetzt der geschiedenen Ehegattin bzw. Ehemann selbst für den eigenen Unterhalt zu sorgen. D.h. nur noch in Ausnahmefällen z.B. bei Betreuung eines Kindes gibt es Unterhalt für den geschiedenen Ehegatten und das meistens auch nur noch für einen befristeten Zeitraum. 2. Rangfolge der Unterhaltsberechtigten Die Rangfolge der Unterhaltsberechtigten hat sich ebenfalls geändert. An 1. Stelle stehen jetzt immer die Kinder. Erst wenn diese vollständig nach den Unterhaltstabellen befriedigt sind, kommen dann die Unterhaltsberechtigten ehemaligen Ehegatten etc. an die Reihe. Geändert haben sich auch die Unterhaltstabellen. Vereinheitlicht wurden nunmehr in ganz Deutschland die Unterhaltstabellen und auch die Selbstbehaltsätze. Aufgrund dieser Gesetzesänderungen können auch früher abgeschlossene Unterhaltsvergleiche bzw. Unterhaltsurteile nunmehr jederzeit abgeändert werden.
Für Beratungen stehen wir gern zur Verfügung.
Versicherungsrecht
Die Mitteilungs-, Beratungs- und Dokumentationspflichten für Versicherungsvertreter und Makler haben sich erheblich verschärft durch die EU-Vermittlerrichtlinie, die seit 22.05.2007 in Kraft getreten ist. Mit den Änderungen im Versicherungsvertragsgesetz werden vertragsspezifische Beratungs-, Informations- und Dokumentationspflichten sowie die Haftung für Falschberatung normiert. Dies zielt auf eine Verbesserung des Verbraucherschutzes bei der Versicherungsvermittlung. So komme es etwa bei der Begründung der Richtlinie für den Verbraucher entscheidend darauf an, zu wissen, ob er es mit einem Vermittler zu tun hat, der über Produkte eines breiten Spektrums von Versicherungsunternehmen oder Produkte einer bestimmten Anzahl von Versicherungsunternehmen berät. Lassen Sie sich über die Erforderlichkeit der Informations- und Dokumentations- und Beratungspflichten beim Rechtsanwalt Peters beraten.